Земельные участки. Как правильно купить землю с учетом кадастровой стоимости и произвести законный документооборот

Когда вы покупаете земельный участок, то цель покупки должна быть определена сразу. Если вы покупаете землю для строительства дома, то нужно выбирать земельный участок там, где такое строительство разрешено. Такой участок должен находиться в границах земель населенного пункта.

information_items_208Если ваш покупаемый земельный участок находится за пределами границ населенного пункта, то это уже будут земли сельскохозяйственного назначения (это вариант дачного строительства или хозяйства).

При покупке земли для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоэтажные жилые дома. Многоэтажное строительство признают незаконным и дом снесут.

На сельскохозяйственных землях, предназначенных для растениеводства, выращивать можно все  что угодно. Но там нельзя строить дачи и возводить животноводческие фермы.

При покупке земельного участка в садовом товариществе, вы можете построить дом. Построите дом, будете жить зимой и летом, но прописку получить нельзя.

Все это надо знать, интересоваться, чтобы не попасть впросак. Ваш интерес, при покупке земельного участка, должен быть многосторонним. Вы должны знать информацию о планах по освоению близлежащих территорий. Это так называемое комплексное освоение территорий, которое расписано на десятилетия вперед.

Например, вы купили красивый участок земли, который устраивает вас по всем параметрам на сегодняшний день. Но через какое-то время вы узнаете, что рядом кто-то намерен построить химический комбинат или свиноферму. Этот сюрприз со всеми ароматами будет сопровождать вас на всю оставшуюся жизнь. А если рядом будет строиться федеральная трасса ? Вывод такой: надо знать развитие инфраструктуры данной местности.

И еще, если ваш покупаемый участок земли попадает в природоохранную зону, то о строительстве дома придется забыть. Здесь присутствуют определенные законные ограничения.

Документооборот. Какие документы должен предоставить продавец и покупатель земельного участка

Вопрос: Кто должен готовить документы ?

Ответ: Документы готовит продавец земельного участка.

От покупателя потребуется лишь паспорт и знание того, какие бумаги должен подготовить продавец. Вы должны быть подкованы и знать больше, чем продавец.

zemsale

Продавец земельного участка, должен соблюдать правила документооборота и предоставить:

  1.  Свидетельство, подтверждающее право собственности на землю с регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и паспорт. Обязательно загляните в паспорт продавца и убедитесь в том, что имя, фамилия и отчество, указанное в свидетельстве, совпадают с именем, фамилией и отчеством в паспорте. Посмотрите на фото, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек. Возможно перед вами другой человек, который действует по доверенности нотариально заверенной. Вы должны проверить дату выдачи доверенности и срок ее действия. Еще сверьте паспортные данные представителя с паспортными данными в доверенности.
  2.  Документ, на основании которого к нему перешли права на этот земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, акт местной администрации или договор дарения.
  3.  Кадастровый план участка. Это должен быть оригинал кадастрового плана участка.
  4. Ситуационный план участка. Это должен быть оригинал ситуационный план участка.
  5. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
  6.  Справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.

Если на земельном участке есть постройки, то нужны документы и на них.

Нюансы при документообороте на момент покупки земельного участка

kadastroviy-nomer-zemelnogo-uchastka-05Спешить не надо, а взять и прочитать внимательно каждую бумагу. В них могут быть противоречия и нюансы. Например, в акте на право пользования земельным участком должны быть указаны границы вашего участка. Если этой информации при процедуре документооборота вы не обнаружили, возможно, границы земельного участка до сих пор не определены.

Одна из причин — продавец судится с соседом за право передвинуть забор. Если вы подпишите сейчас договор купли-продажи, то судиться с соседом придется вам, а что еще хуже — на земельный участок наложен арест.

Другой случай. Земельный участок получен в наследство, а продавец еще не вступил в права наследования — такой участок покупать нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

Чтобы избежать таких нюансов, нужно прийти со всеми документами в Регистрационную палату. Там специалисты проверят соответствие земельного участка предоставленным документам и подскажут, что делать, если есть нарушения.

Кадастровый номер земельного участка проверить

Внимательно изучайте кадастровый план земельного участка. Именно в кадастровом плане есть информация про обременения, которые наложены на этот участок. Обременения — это перечень того, что на участке делать нельзя, например строить дом.

Кадастровый номер — это набор цифр, расположенных в определенном порядке. По этому набору цифр можно определить и найти в онлайн любой земельный участок в России. В кадастровом номере цифры объединены в 4 группы:

  • 1 группа — обозначает кадастровый округ
  • 1 группа — соответствует району
  • 3 группа — говорит о квартале
  • 4 группа — это номер земельного участка

Продавец предоставил вам кадастровый план, у вас должен возникнуть вопрос: А кадастровый план соответствует действительности ? А его номер привязан реально к местности ? Ответ можно найти в онлайн на специальном ресурсе:

Смотрите ситуационный план земельного участка, который даст возможность понять, как расположен участок относительно других объектов. Например, к автомобильным дорогам, линиям электропередач, к водным объектам и населенным пунктам.

Из изложенного выше следует вывод о том, что грамотно составленный кадастровый план наделен кадастровым номером участка и содержит информацию о местоположении земли, ее категории. В нем указан вид разрешенного использования участка и площадь.

Стоимость земельного участка по кадастровому номеру земельного участка

В кадастровом плане вы можете найти официальную кадастровую стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем проведения государственной кадастровой оценки земли. Кадастровая стоимость нужна для исчисления земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, для выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности. Согласно Постановлению Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раз в 5 лет.

Бывают ситуации, когда кадастровая стоимость земельного участка явно завышена по отношению к его рыночной стоимости. К увеличению кадастровой стоимости приводит неправильный учет многих факторов при ее оценке: гидрологические особенности, транспортная доступность, правовая история. Отсюда многократно увеличивается земельный налог.

Законодательство РФ позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами:

  • В судебном порядке
  • Обратиться в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра (Приказ Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263)

Полезные советы. Доверяй и проверяй

Нюансов при приобретении земли много. И дополнительные знания будут вам в помощь:

  • Участок земли может быть оформлен в совместную, долевую и единоличную собственность
  • Согласно законодательству РФ нельзя оформить в личную собственность участок земли на территории кладбища, парка или заповедника.
  • Запрещено приватизировать участки земли, уже изъятые из оборота.
  • Запрещено приватизировать землю принадлежащую Вооруженным силам.
  • Тщательно проверяйте документы на участок в водоохранной зоне. Там строить можно, а распахивать и удобрять землю нельзя. Строить пункты мойки машин здесь также нельзя.
  • Если вы покупаете участок земли на землях сельскохозяйственного значения, предназначенных для ведения фермерского хозяйства, то вам придется действительно там заниматься хозяйственной деятельностью и предоставлять в определенные органы власти отчетность по освоению этих земель. Иначе штраф или изъятие земли.
  • Вы купили участок земли в коттеджном поселке единой плановой застройки. Дом своей архитектурной формы вам построить не разрешат, а только по типовому проекту.
  • Если вы покупаете участок земли под строительство дома, знайте, что землю надо покупать в местных поселениях, где можно будет прописаться в дальнейшем.
  • Совершайте правильный документооборот. Узнайте, есть ли возможность подключиться к коммуникациям: газу, воде и электричеству.
  • Проверяйте в кадастровом плане наличие границ покупаемой земли.
  • Уточняйте, какие есть ограничения по использованию земли.

Покупка участка земли — это первый шаг для тех, кто решил жить за городом, поэтому будьте грамотны и внимательны. Удачи !


Комментариев к статье: 4
  • 27.06.2016 в 14:58
    ссылка

    Мне всегда казалось что продать дом или землю это очень муторно. Но почитав эту статью можно разобраться при желании )

    ответить
    • 28.06.2016 в 09:39
      ссылка

      Да Максим и самому можно продать, но надо быть заранее подкованным в этих вопросах.

      ответить
  • 12.09.2016 в 16:08
    ссылка

    Столько тонкостей. Очень полезно знать. Было бы больше таких статей, было бы меньше ошибок.

    ответить
  • 12.09.2016 в 17:03
    ссылка

    Все документы, связанные с правом на земельную собственность, должны быть в порядке. Законы меняются и ужесточаются.

    ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *